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Arriendo con opción de compra: Una nueva forma de comprar departamentos

La mayoría tenemos el gran sueño de comprar nuestra primera propiedad inmobiliaria, pero en la realidad a veces nos enfrentamos con una cantidad de trámites y temas económicos que pueden dificultar el proceso o hacerlo muy intimidante. En el mercado de bienes raíces existen muchas opciones para quienes quieren tener a su nombre una casa o departamento y que no necesariamente cuentan con todos los medios para hacerlo de forma inmediata. Hoy te hablamos de una de ellas, que es el arriendo con opción a compra, también conocido como “leasing habitacional”. Una opción excelente y con muchos beneficios, pero que hasta ahora no es tan conocida.

¿Cómo funciona el arriendo con opción de compra?

Este sistema está principalmente creado para facilitar el proceso de compra de bienes raíces a personas que no pueden adquirir créditos hipotecarios o no tienen posibilidad inmediata de adquirir las cantidades de dinero necesarias para hacer todos los pagos iniciales de una propiedad (pie del crédito hipotecario y gastos operacionales asociados a la compra de un inmueble).

Este contrato de arriendo con opción de compra integra dos subcontratos:

  • El contrato de arrendamiento, figuran todas las condiciones correspondientes al alquiler de la vivienda.
  • El contrato de venta, figuran todos los aspectos relacionados con la opción de compra del inmueble.

En detalle…

Este sistema se basa en una promesa de compraventa, en la que el arrendatario se compromete o tiene la posibilidad de comprar el inmueble en un plazo determinado y a un precio establecido. Es decir, la persona puede arrendar de forma regular la propiedad y eventualmente, cuando reúna el dinero y/o los requisitos para hacer la compra, podrá hacerlo en la misma propiedad a la que ya ha ido abonando con los pagos mensuales del arriendo. Es decir, el valor del arriendo pagado mensualmente funciona como un “abono” a la futura compra de la propiedad, alivianando así de gran forma la carga financiera que implica una compra de un inmueble.

El plazo normal que se suele establecer en los contratos va de dos a veinticinco años. Cuando este período llega a su fin, el inquilino tiene derecho a convertirse en propietario de la vivienda por el precio acordado con el dueño original a la firma del contrato, y se descuenta de forma total o parcial las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento. ¿De que depende el plazo?: del acuerdo al que se haya llegado con el propietario actual. Si es un plazo de dos años, puede que se realice un traspaso del crédito hipotecario, mientras que si el plazo es de 25 años la propiedad podría quedar completamente a nombre del arrendatario al término del plazo.

¿Cuándo es conveniente optar por la modalidad de arriendo con opción de compra? 

Aunque esta opción suena muy atractiva y más sencilla que otras, es muy importante que se escoja solo si se tiene la seguridad de que habrá una capacidad de ahorro durante los años establecidos para que cuando llegue el momento del traspaso. Es importante que realmente se pueda realizar la inversión para comprar el bien o para solicitar un crédito, hacer los pagos iniciales y acceder a un préstamo hipotecario sin problema.

Si no estás seguro de esto y cuando llegue el momento no se cuenta con estas opciones, se habrá perdido todo el dinero invertido en las rentas mensuales, las que suelen ser un poco más altas que las de un arriendo tradicional. En caso de que tu contrato haya exigido el pago de un monto base inicial para empezar el proceso, también se perderá esa inversión si no realizas finalmente la compra.

Ventajas:

Entre las ventajas de optar por un arriendo con opción a compra, está el hecho de que los requisitos que se piden para acceder a este tipo de contrato son mucho menos exigentes que en el caso de los créditos hipotecarios, especialmente cuando nos referimos al monto inicial requerido para acceder al sistema. Aunque en el contrato se estipule un pago base inicial, el porcentaje será muchísimo menor que en la modalidad regular de compra. Un crédito exige al menos un 10% del valor del inmueble como pie, lo que puede ser una carga monetaria muy grande para muchos.

Esta opción es excelente para jóvenes profesionales, ya que normalmente sus sueldos van aumentando poco a poco y esto permitirá hacer pagos por adelantado con más facilidad. Este contrato usualmente permite este prepagos sin complicaciones, a diferencia de un crédito hipotecario donde junto a los prepagos se cobran intereses y otros gastos operacionales.

En relación al acceso y requisitos para obtener un crédito hipotecario, los bancos suelen dar mayores beneficios cuando el solicitante del préstamo ya tiene un pago previo realizado en concepto de compra de la casa. Por lo que haber optado por este tipo de contrato será de ayuda en el futuro si tienes que pedir el crédito al hacer el traspaso.

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Desventajas:

Entre las desventajas que podemos encontrar en esta modalidad es que la propiedad no se inscribe a nombre del interesado hasta que se haya cancelado la última cuota, que es la de compraventa, a diferencia de cuando adquieres de forma regular una propiedad, ya que desde el principio está a tu nombre. Otra tema es que, en general,  los intereses que se le aplican a este tipo de contratos superan a los de los créditos hipotecarios; sin embargo, esto último depende de la negociación que se haga con el dueño del inmueble.

Otro tema que es importante destacar es que, en caso de que finalmente no se realice la compra, todo lo que se haya abonado se perderá quedando a favor de la parte vendedora como si hubiese sido un arriendo normal, o lo que el contrato diga al respecto.

Condiciones para optar por un contrato de arriendo con opción a compra

Todas las condiciones son fijadas al momento del contrato y en general se estudian caso a caso, pero existen algunos requisitos que se repiten. Por ejemplo, poseer un trabajo estable con contrato, no tener con problemas de deudas ni estar en Dicom, etc. Suelen ser los mismos requisitos para obtener un crédito hipotecario, pero mucho más flexibles.

Es importante que antes de firmar el contrato, revises todas las condiciones y te asegures de estar de acuerdo. Recuerda que los principales factores que deben estar detallados son el periodo de tiempo durante el cual el inquilino puede permanecer en alquiler en la vivienda y el plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra; la renta mensual de alquiler del inmueble, el precio final de la compraventa, y finalmente, el porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta.

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