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El contrato de arriendo. ¿Que debe tener?

Una vez que has elegido a un buen arrendatario llega el momento más importante para garantizar una buena relación a futuro y también asegurar tu inversión: Hacer el contrato de arriendo. Existen muchas versiones en internet disponibles, pero es importante que las leas con precaución y te fijes en que tengan cada una de las secciones necesarias; en caso de que no sea así puedes irlos modificando hasta que calcen con las condiciones que deseas estipular y, por supuesto, sean legales. Recuerda que para ser válido debe ser firmado en una notaría por ambas partes presentes; solo de esta forma se legaliza el documento y todo lo estípulado en él debe ser cumplido a cavalidad o puede ser sometido a demanda ante un juez.

Los contratos de arriendo se dividen en varias secciones. Dentro de cada una de ellas se toca un tema en específico y, de esta forma, es más fácil leerlos y entender sus implicancias. Deben indicar las responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario, las condiciones para mantener el arriendo, las razones de terminación y como sería el proceso en el caso de que no se desee continuar con el contrato, etc. Si quieres consejos sobre como arrendar un departamento rápidamente, entra aquí.

A continuación te contamos las principales secciones y que debería contener cada una:

ANTECEDENTES.

En esta sección se especifican los antecedentes personales de ambas partes. Nombre completo, cédula de identidad, domicilio, fecha de nacimiento y estado civil.. El notario te pedirá copia de ambas cédulas de identidad al momento de firmar para corroborar que todo sea correcto.

AVAL

En caso de ser así definido, se puede estipular un aval que se encargue del pago de todo lo relacionado al arriendo si el arrendatario no es capaz. Este aval será responsable legal del pago, es decir que puede ser demandado en caso de que ni el arrendatario ni él paguen lo adeudado y sus intereses.

ARRENDAMIENTO.

Descripción del inmueble o propiedad a arrendar, específicamente su dirección completa además de número de bodega y estacionamiento en caso de estar incluidos.

PLAZO.

En esta sección se describe la duración del contrato. Generalmente se recomienda un plazo de 12 meses con renovación automática en caso de no existir notificación de deseo al término del contrato por ninguna de las partes. Se establece también el plazo necesario para dar aviso de término (que debe ser igual para ambas partes) y, si así lo deseas, especificar que no se devolverá el mes de garantía si no se cumple con el plazo. Por ejemplo, 60 días antes del término del contrato.

RENTA DE ARRENDAMIENTO.

El monto en pesos o en UF que deberá ser cancelado por concepto de arriendo de la propiedad, además del plazo de pago (pago por mes adelantado o terminado, los primeros 5 días del mes, etc.) y cada cuantos meses se reajustará según el IPC si el pago es en pesos. Puedes reajustarlo semestralmente para no tener que realizar cambios al monto de forma tan seguida. También puedes incluir la forma en que se pagará (cheque, depósito en cuenta corriente, etc.).

Parte importantísima de esta sección es estipular a la perfección que pasa en el caso de que no se cumpla con el pago en el periodo estipulado, tanto del valor de la renta de arrendamiento como de los gastos comunes u otros asociados a la propiedad que sean de cargo del arrendatario. Lo más recomendable es que la cláusula indique que el arrendador puede poner término inmediato al contrato y exigir el pago de éstos montos legalmente.

OTROS PAGOS.

Estipular que será de cargo del arrendatario el pago de los gastos comunes, fondo de reserva (en caso de que así se determine) y gastos de servicios como luz, agua, gas, televisión, internet, etc. También es necesario estipular que pasa en el caso de no pago, que puede ser dar por terminado el contrato o cortar los servicios.

INTERESES Y MULTA EN CASO DE MORA.

Si hay demora en el pago de la renta de arrendamiento o de los gastos comunes u otros conceptos, entonces también se puede determinar un interés mensual a la deuda, el que en general es de un 5%.

ENTREGA Y RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE.

En este punto es muy importante describir el estado de la propiedad y de todos los objetos que se entreguen con ésta (refrigerador, cocina, horno, microondas, estufa, aire acondicionado, etc.). lo ideal es sacar fotografías a todo al momento de la entrega como prueba de su estado al momento del término del contrato. Se estipula que el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones considerando el deterioro normal por el paso del tiempo y uso normal de las cosas. En este post encontrarás varios puntos importantes en que fijarse al momento de la entrega de una propiedad.

Otro punto a estipular es que el arrendatario entregue todas las boletas de pago de servicios hasta el último día de arriendo y del porcentaje de los gastos comunes que le corresponda.

Pero, ¿qué pasa si termina el contrato y el arrendatario no se va del inmueble? Puedes estipular también una multa legal mensual por mes en que habite el inmueble sin estar vigente el contrato. Por ejemplo, un 50% extra del valor de la renta de arriendo.

DESTINO.

Estipular el uso que podrá tener el departamento o la propiedad; si es solo para vivienda o también puede ser utilizado con fines comerciales, como oficina u otros.

DECLARACIÓN DE BIENES MUEBLES.

Declarar si se están considerando muebles y otros bienes del estilo como parte del arriendo, aparte de los electrodomésticos y otros. En caso de no ser así, es importante dejar por escrito que todo lo que se instale en materia de muebles será de propiedad del arrendador. Por ejemplo: camas, sillón, mesas, etc.

TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO.

Para este apartado, te recomendamos dejar estipulado que se podrá dar término anticipado al contrato en caso de que el arrendatario incurra en una de estas causales:

  1. a) No pagar la renta de arrendamiento o pagar total o parcialmente la renta de arrendamiento fuera del plazo estipulado en este contrato, ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1945 del Código Civil.
  2. b) Destinar la propiedad a cualquier otro fin que no sea el indicado en este contrato.
  3. c) Ceder en todo o en parte del contrato de arrendamiento a cualquier título o subarrendar en forma total o parcial el inmueble.
  4. d) No mantener la propiedad arrendada en buen estado de conservación.
  5. e)    Retrasarse por más de 3 meses en el pago de las cuentas de consumos y servicios, gastos comunes, servicios especiales y/o cualquier otro servicio relacionado a la propiedad objeto de este contrato.
  6. f)      Hacer mejoras o variaciones en la propiedad arrendada sin el consentimiento previo del arrendador.
  7. g)    Clavar o agujerear paredes en exceso, causar molestias a los vecinos, o introducir materiales explosivos inflamables o de mal olor en la propiedad arrendada.
  8. h)    No respetar el reglamento de Copropiedad del Edificio.

MANTENCIÓN DEL INMUEBLE.

Se estipula la obligación del arrendador de mantener la propiedad en buen estado. Toda reparación relacionada al mal uso deberá ser de cargo del arrendador, mientras que las “reparaciones locativas” (es decir aquellas relacionadas a la propiedad misma, como las válvulas de gas, agua, escusados, interruptores y otros propios del inmueble) deberán ser comunicadas con un máximo de 15 días desde ocasionado el desperfecto para ser arregladas por el arrendador.

VISITAS AL INMUEBLE.

Una vez terminado el contrato, se puede estipular que el arrendatario muestre el departamento a nuevos interesados en él durante el último mes por cierta cantidad de horas al día o a la semana, y si no se cumple se da por terminado el contrato con anticipación.

MEJORAS.

Estipular que toda mejora hecha al departamento que no pueda ser removida sin detrimento de la propiedad deberá quedar en ella, sin cargo al arrendador. Esto a no ser que haya sido instalada de común acuerdo y se haya estipulado quien pagara por ella con anterioridad.

ROBOS Y PERJUICIOS.

Es muy importante dejar por escrito en el contrato de arriendo que el arrendador no será responsable de cualquier robo o daño a los bienes del arrendatario por desastres naturales, incendios, problemas eléctricos, etc.

GARANTIA DE ARRENDAMIENTO.

Finalmente, una forma de asegurar mejor el cumplimiento de estos puntos es exigir una garantía de arriendo al momento de la firma del contrato que puede ser un mes de arriendo u otro monto acordado. Esta será restituida al término del contrato solo si no quedan deudas, el inmueble no presenta deterioros que deban ser arreglados y todo se ha cumplido como debe ser.