Cuando pensamos en invertir en un departamento, sabemos que el negocio está en que el dividendo de tu crédito hipotecario se vaya “pagando solo” con el valor del arriendo, pero la verdad los beneficios de esta práctica de inversión van más allá. La plusvalía en el negocio inmobiliario es una de las principales ganancias de comprar un departamento, ya sea para vivir o para arrendar. ¿La conoces? A continuación, te explicamos que es y de que depende.

La plusvalía es la diferencia positiva en el valor de adquisición de un producto y su valor de venta. Es decir, imagina que hoy compras un departamento a 3.000 UF y en unos 5 años más su valor a aumentado hasta 4.000 UF y decides venderlo. Esas 1.000 UF de diferencia que ganaste sin ningún esfuerzo son la plusvalía de ese bien raíz, es un aumento del precio que se dio por causas externas a ti.

Pero no solo ganas por el aumento en el valor, si no que además las primeras 8.000 UF de plusvalía que ganes estarán exentas de impuestos. Para más información de este beneficio tributario puedes entrar en este enlace.  

¿Qué factores afectan la plusvalía de un Bien Raíz?

Los factores que afectan la plusvalía de un bien raíz son externos al control de los propietarios de dicho inmueble. Causas externas relacionadas principalmente al desarrollo de la ciudad son las que podrán afectar positivamente su precio. Aquí te dejamos algunos ejemplos:

La accesibilidad al edificio o a la casa:

 

La construcción de nuevas vías y carreteras que mejoren los accesos al lugar jugarán un factor positivo en su precio. Sin embargo, esto ocurrirá solo si no afectan otros beneficios como puede ser un ambiente libre de ruidos y peligros.

También aquí el transporte público juega un papel muy importante. La cercanía a estaciones de metro y a paraderos de micro genera una gran plusvalía en los bienes raíces que ahí se encuentren. En Santiago, muchas inmobiliarias están comprando terrenos y construyendo en lugares cercanos a las nuevas líneas del metro proyectadas, pues la apertura de estas generará una alta demanda de compra de inmuebles en la zona y, para los inversionistas, una alta demanda en arriendos con mejores precios.

La urbanización

Chile tiene un enorme territorio y gran parte de él está clasificado como “rural”. Esto quiere decir que los terrenos se pueden subdividir en paños más grandes que en una zona urbana; además, ciertos servicios como agua y luz pueden ser un poco más difíciles de conseguir.

Al expandirse las ciudades, puede cambiar el uso de suelo de rural a urbano, por lo que tu terreno aumentará significativamente de valor al poder ser, por ejemplo, subdividido en pedazos más pequeños que permitan hacen condominios.

Los servicios básicos disponibles:

 

Aquí nos referimos a servicios básicos como el alcantarillado, electrificación, alumbrado y agua potable.

En zonas rurales, por ejemplo, estos servicios pueden ser difíciles de conseguir, y al llegar grandes empresas a instalarse pueden bajar su valor y al mismo tiempo aumentar la plusvalía de tu terreno o inmueble.

La ubicación en la ciudad y los planes de desarrollo urbano:

Existen comunas y zonas en desarrollo dentro de las ciudades que son conocidas por los habitantes. El rápido crecimiento de Santiago y de otras ciudades en Chile ha generado que se expandan las ciudades y surjan nuevas necesidades de colegios, hospitales, áreas verdes, zonas de recreación, restaurantes, supermercados, etc.

Si compraste un bien raíz en un área con alta probabilidad de desarrollo y efectivamente comienzan a instalarse este tipo de servicios, es muy probable que el valor de tu inversión aumente significativamente.

Sin embargo, ten cuidado. Hay desarrollos que de no estar bien planificados pueden traer problemas a la zona, como alto tráfico y bajas en la seguridad. Esto suele ocurrir con centros comerciales, aunque las regulaciones actuales intentan evitar estas situaciones exigiendo

La vista

 

Los departamentos en un mismo edificio pueden tener precios muy diferentes por las vistas de que estos tengan, lo que también se ve afectado por el piso del edificio en que se encuentren. No es lo mismo un departamento con vista a la cordillera que uno con vista a la habitación del vecino en frente.

Antes de elegir el departamento, ten en consideración la probabilidad de que se realicen construcciones de otros edificios altos que puedan quitar la vista de tu propio inmueble.

¿Que pasa si no tengo plusvalía?, ¿Estoy perdiendo dinero?

Al estar los valores de los bienes raíces en UF tu dinero jamás perderá valor, pues son valores reales y no nominales. Con esto nos referimos a que el valor de la UF cambia en conjunto con la inflación en el país.

¿Mi departamento puede perder valor?

Muy rara vez ocurre que los bienes raíces pierdan valor, pues suelen siempre aumentar de precio con los años gracias a los desarrollos y factores que te mencionamos anteriormente. Sin embargo, un desarrollo negativo para la zona (como la construcción de una cárcel o la instalación de un basural) o una catástrofe natural (como un aluvión) puede afectar negativamente el valor de tu inmueble o de tu terreno. Fuera de estos casos extremos una “minusvalía” no se suele dar y los valores de las propiedades y los arriendos tienden siempre a aumentar con el paso de los años.