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Que es un crédito hipotecario y cómo se compone.

Que es un crédito hipotecario y cómo se compone

Un crédito hipotecario es un préstamo que otorga una entidad financiera, que puede ser un banco o una mutuaria, con el objetivo de que puedas adquirir una propiedad (casa, departamento o terreno) y pagarla en un plazo de años establecido que varía generalmente entre 15 y 30.

¿Cómo funcionan los créditos hipotecarios?

Las entidades financieras (mutuarias o bancos) generan una tasación de la propiedad que quieres comprar, por lo que es crucial que al momento de cotizar ya hayas decidido el inmueble que deseas adquirir. Al tomar el crédito, la misma propiedad queda en garantía de éste en caso de no pago, pasando a estar “hipotecada”.

Durante el periodo que el crédito se esté pagando, el propietario tiene plena libertad de uso y goce del inmueble; puede vivir en ella, arrendarla o lo que desee siempre y cuando el uso no implique una destrucción de su valor. El banco o mutuaria no es dueño de la propiedad,si no que el inmueble queda con una prohibición de enajenar sin permiso previo y con un gravamen hipotecario.

Es importante destacar que existen ciertos requisitos para obtener un crédito hipotecario, entra aquí para saber cuales son y si los cumples.

¿Con quien debo obtener mi crédito hipotecario?: Mutuarias vs Bancos

Como se componen los créditos hipotecarios

Los dividendos

El crédito hipotecario se paga en cuotas llamadas “dividendos” las que son pre-establecidas en el contrato. Este dividendo incluye no solo el pago del capital prestado, sino también de los intereses asociados al préstamo, los seguros obligatorios y voluntarios, además de otros factores.

El CAE: La mejor forma de comparar distintos créditos hipotecarios.

CAE significa Carga Anual Equivalente. En 2012 el Sernac en Chile estableció una cifra porcentual que sirve para comparar distintas alternativas crediticias que sean del mismo tipo y estén cotizadas para pago en el mismo periodo de tiempo. El CAE incluye todo lo que se relacione al costo del crédito hipotecario, como los intereses, seguros, plazos del crédito, etc.

Es obligación para todas las empresas y compañías que otorguen créditos en Chile mostrar esta cifra, facilitando a los consumidores la comparación. El crédito con menor CAE será el más conveniente.

Las tasas de interés que puede tener un crédito hipotecario.

La tasa de interés es el porcentaje del crédito hipotecario que se paga adicionalmente, dado que es un préstamo que te dará una entidad financiera. Solamente existe un máximo establecido por la SBIF (Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras), por lo que las tasas pueden variar considerablemente entre distintos bancos y mutuarias.

Existen 3 tipos de tasas de interés que puede tener un crédito hipotecario:

  1.  Tasa de interés fija: Siempre pagarás el mismo interés, independiente de lo que pase en la economía del país.
  2. Tasa de interés variable: La tasa de interés se revisa cada 6 meses o 1 año, pudiendo variar dependiendo de la situación económica del país. Se fija en función a un índice establecido, que es el que se revisa y hace variar la tasa positiva o negativamente. Dado el mayor riesgo, esta tasa es siempre menor a la fija que te ofrezcan. Puede ser recomendable solo si esperas aumentar tus ingresos a futuro y no tienes miedo a que la economía pueda empeorar.
  3. Tasa de interés mixta: Durante los primeros años de pago del crédito (3 a 10) la tasa es fija. Luego de cumplido el plazo (que es pre-establecido en las condiciones del crédito hipotecario) la tasa de interés se vuelve variable.

El periodo de tiempo del crédito

A mayor periodo de tiempo en que se tome el crédito, más costoso será si traemos todos los futuros pagos al presente. Esto se da pues el tiempo en que la entidad financiera te estará prestando dinero es mayor, por lo que más tendrás que pagarles en intereses.

Sin embargo, si tomamos un crédito a más años el valor del dividendo a pagar mensualmente será también menor, por lo que puedes incluso cubrirlo completamente con el valor del arriendo si estás comprando para inversión, o ser una menor carga en tus ingresos si estás comprando para vivir.

En general, los tiempos otorgados van entre 5 y 30 años.

El porcentaje a financiar de tu propiedad.

Los créditos no suelen financiar el 100% de las propiedades. En general, el % de financiación es de un máximo del 90% y en la mayoría de los casos no supera el 80%. El porcentaje restante que no financie tu crédito deberás pagarlo a forma de “pie” desde tu bolsillo, por lo que es importante que cuentes con los ahorros necesarios.

Las condiciones de pago: Pre-pago de un crédito hipotecario.

Los créditos hoy en día pueden ser pre-pagados, lo que es muy útil si quieres disminuir el valor del dividendo o la cantidad de años que éste durará. Sin embargo, las condiciones de estos pagos anticipados a tu crédito hipotecario están dadas por el acuerdo al que llegues con la entidad financiera y quede estipulado en el contrato. Existen además comisiones de prepago que cobran los bancos y mutuarias, que de ser muy altas hacen poco conveniente pagar con anticipación.

Si esperas recibir ingresos extraordinarios a futuro, preocúpate de pactar bien estas condiciones antes de elegir el crédito hipotecario que vas a tomar y con qué entidad financiera.

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Los costos asociados a los créditos hipotecarios

Además del costo mismo del crédito, existen otros costos asociados en forma de seguros que son obligatorios al momento de tomar un crédito hipotecario. Éstos son dos:

  1. Seguro de desgravamen: Cubre en caso de fallecimiento del titular del crédito hipotecario. En caso de muerte, la compañía aseguradora se encarga de terminar de pagar la deuda hipotecaria al respectivo banco o mutuaria.
  2. Seguro de incendio: Cubre en caso de incendios que afecten la propiedad durante el periodo que dura el crédito hipotecario. Una vez hayas terminado de pagarlo y tu propiedad sea libre de deudas, es tu decisión si volver a contratar este seguro para proteger tu propiedad.

Es importante destacar que, legalmente, estos seguros no necesariamente debes tomarlos con la misma entidad financiera que te otorgue el crédito hipotecario. También puedes cotizarlos en otras compañías y elegir la mejor alternativa.

 


 

Te invitamos a leer más sobre como escoger el mejor crédito hipotecario aquí.