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Como elegir un buen arrendatario

Cómo elegir a un buen arrendatario

Cada vez más personas están eligiendo invertir sus ahorros en la compra de departamentos para arrendar. Esto puede ser un excelente negocio, pues solo es necesario poner un pie de dinero para el crédito hipotecario y luego los dividendos y cuotas pueden ser pagados con el arriendo del inmueble. Sin embargo, aquí está el tema crítico: lo más importante de este negocio es elegir un buen arrendatario.

Si la persona a quien arriendas tu departamento o casa se atrasa en los pagos o simplemente no los hace, entonces serás tú quien debe solventar ese dinero y pagar al banco de alguna forma, ya sea con tus actuales ahorros o pidiendo préstamos. Pero esa no es la idea… ¿cierto?.

Porque sabemos que este tema es crítico te entregamos nuestros mejores consejos para escoger el mejor arrendatario.

Decide si tendrás arriendo directo o a través de un corredor.

Hoy en día existen muchas empresas que se dedican al corretaje de propiedades, encargándose ellos del arriendo y administración además de, por su puesto, elegir a tu futuro inquilino. El costo de este tipo de servicios puede ser de hasta un 10% el valor del arriendo, o menor dependiendo de la cantidad de servicios que se ofrezcan. Por ejemplo, algunos corredores solo ofrecen la administración, mientras otros también cuentan con el servicio de hacerse cargo de los atrasos en pago y depositarte ellos mismos el dinero. En este último caso, pasa a ser responsabilidad de la corredora y tu eliminas el riesgo de no contar con el dinero para pagar tus dividendos.

También puedes elegir contratar un seguro de arriendo, donde la compañía se encarga de las cobranzas en caso de no pago y de llevar un eventual juicio si hay problemas mayores.

Averigua el estado de situación de los candidatos a arrendatario

Ya sea elijas arrendar de forma directa o a través de un corredor, siempre debes conocer perfectamente a quién vivirá en tu inmueble. Quien es, a que se dedica, su familia, con quienes más vivirá en el lugar, historial de créditos, si posee contrato indefinido, etc. Averigua todo lo que puede ser relevante para tomar la decisión. Algunas de las cosas que no pueden faltar aquí son:

Pide su completa documentación.

La primera vez que buscamos un arrendatario nos sentimos extraños pidiendo un montón de documentos que pueden parecer de carácter personal, pero debes hacerlo. Es importante tener completa seguridad de quien es esta persona y si efectivamente podrá pagarte todos los meses el valor del arriendo, por lo que estás en tu completo derecho de pedir todo lo que desees. Si se niegan, sospecha que algo quieren ocultar y mejor busca otra persona.

  • 3 o 6 últimas liquidaciones de sueldo en caso de ser trabajador dependiente; últimas 2 declaraciones de impuestos en caso de ser independiente. Es importante que el valor del arriendo que cobrarás no sea mayor al 25% de su ingreso total. En caso contrario, es mayor la probabilidad de que sus ingresos no alcancen para cubrir todos sus gastos. Además, si es trabajador dependiente debes solicitar su contrato de trabajo, el que debería ser indefinido.
  • Informes de DICOM: Busca una persona cuyo puntaje sea de 999 puntos. Una muy buena práctica es pedir el Informe Platinum, donde además del puntaje general se muestra un gráfico con la actividad crediticia de los últimos 12 meses; si la vez muy cambiante, no es un buen candidato. Aquí lo importante es ver su comportamiento el último año, puede ocurrir que muchos tienen un mal puntaje Dicom por haber quedado cesantes un periodo de su vida o incluso por estafas.
  • Últimas 12 cotizaciones de AFP. Esto mostrará consistencia en sus ingresos, aunque haya habido cambios de empleador de por medio.
  • Busca un candidato con cuenta corriente. Esto muestra solidez financiera, y además hará mucho más simples los procesos de pago y documentación de éstos.

Lee aquí: Requisitos para obtener un crédito hipotecario

Realiza una entrevista personal

No dejes de conocer cara a cara a tu futuro arrendatario. Quizás una persona cumpla con todos los requisitos económicos, pero sea una pesadilla como persona. Habrá más de una ocasión en que tendrás que interactuar con él o ella, y en general no por cosas buenas si no por problemas con los pagos o con el inmueble. Busca a alguien que sea pro-soluciones y no se vaya por el lado del conflicto.

Otro punto importante es preguntar por su realidad familiar. Si está soltero, casado, si planea vivir solo o compartir los gastos con otra persona. Incluso puedes pedirle un aval. Pregunta también por hijos y/o cargas familiares. Así te harás una idea de cuáles son sus necesidades de gasto.

Como elegir un buen arrendatario

Redacta un buen contrato

A pesar de que en Chile los acuerdos de palabra si son válidos, te recomendamos siempre redactar un muy buen contrato que esclarezca todos los puntos que pueden ser conflictivos a futuro y que también deje claros los deberes y derechos de cada una de las partes. Firmarlo ante notario, para darle más seriedad. Algunos ejemplos de ítems que deberías incluir aquí son:

Forma de pago de la renta y su fecha.

Puedes decidir que se pague los últimos 5 días del mes anterior, los primeros 5 días del mes, en un día específico, etc. Lo importante es que ambas partes estén de acuerdo y quede especificado. Además, deja escrito si el pago será por cheque, a través de transferencia o como más te acomode.

Lee aquí: ¿Que son los gastos comunes y como se calculan? 

Vigencia del contrato:

Puedes dejar el contrato a un año con renovaciones automáticas. Además, fija una cláusula de término anticipado de contrato en caso de que cualquiera de las partes desee darlo por terminado antes de tiempo, junto con el tiempo de aviso a la otra parte.

Estado del inmueble al momento de la entrega:

Si hay manchas, fallas de construcción, elementos en mal estado o cualquier tipo de problema en el inmueble déjalo especificado. Idealmente debes estar presente al momento de la entrega y pedir al arrendatario que revise todo a conciencia, apuntando cualquier problema. Deja registro fotográfico de todo. Esto te ayudará a que, cuando abandone el departamento, puedas comparar el estado del inmueble y cobrar por cualquier daño ocurrido en el periodo. Si hay fotografías y documentación firmada por ambos, el arrendatario jamás podrá decirte “tú me lo entregaste así. No es mi problema”.

Lee aquí: En que fijarse al momento de la entrega de un inmueble.

Limitaciones de uso del inmueble y modificaciones a este:  

Deja claro que el arrendatario no podrá hacer cambios estructurales, derrumbar paredes ni hacer una cantidad desmedida de agujeros en éstas. También especifica que el uso es solo para vivienda si es tu caso, y no para oficinas, fiestas o cualquier otro fin.

Aval

Una muy buena práctica es dejar estipulado un aval en caso que el arrendatario no pueda continuar realizando los pagos por cesantía u otras razones. De estas formas aseguras aún más tu ingreso.