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El plan regulador: Qué es y cómo afecta la construcción de edificios

Al comprar una propiedad, existe un factor no tan conocido por los compradores nuevos pero que se debe tener en cuenta en especial para la planificación y análisis de la inversión en un plazo más largo, a futuro. Nos referimos al Plan Regulador de la comuna en donde se encuentra la propiedad que se quiere adquirir. Conocer y entender este instrumento de planificación nos ayudará a saber si la propiedad que estamos comprando podría llegar a valorizarse más a futuro ganando plusvalía, si es posible que se construya un edificio que tape la vista desde nuestra nueva propiedad a futuro y otros factores más que pueden ser relevantes.

El plan regulador

Las construcciones que se edifican en Chile se encuentran condicionadas tanto por los lineamientos que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones como también por normativas locales que son propias de cada comuna, denominadas Planes Reguladores Comunales.

Para comenzar, hablemos del instrumento como tal. El llamado “Plan Regulador” es un instrumento de planificación que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio de una comuna. Reúne un conjunto de normas aplicables para espacios urbanos y edificaciones, las cuales regulan las condiciones de higiene y seguridad. Gracias a esto, se podrán determinar en un futuro en qué parte de una comuna se podrían instalar restaurantes,  farmacias,  instituciones académicas, jardines infantiles, centros de salud, locales comerciales, supermercados, etc. Esto puede significar la modificación de la plusvalía de la propiedad que queremos adquirir, por lo que es muy importante estar en conocimiento del Plan Regulador en la comuna que escojas. 

Más sobre este plan…

De acuerdo a este instrumento podrán o no ser modificadas las características del entorno físico de un sector. Por ejemplo, conociendo el Plan Regulador de tu comuna podrás saber si existirá la posibilidad de que en un futuro se puedan instalar fábricas o edificios altos en la zona.

Esta herramienta verá los temas en relación a límites urbanos, densidad o altura máxima de los edificios a construir,  infraestructura, vialidad, usos del suelo, áreas verdes y equipamiento, etc. Para ninguna empresa ni inmobiliaria la decisión de construir un edificio es aleatoria, se debe respetar a cabalidad el plan en cuanto a los requisitos de la zona. 

Por ejemplo, se habla mucho de cómo las inmobiliarias construyen edificios en zonas que antes eran residenciales con casas; los vecinos incluso pueden llegar a reclamar por estas modificaciones a sus barrios. Sin embargo es el plan regulador el que manda donde se puede poner un edificio y donde no se puede.

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¿Para qué sirve un plan regulador?

El Plan Regulador tiene como objetivo mantener la mayor organización posible de la comuna, permitiendo a la municipalidad tener claridad respecto a las mejores opciones para el desarrollo de proyectos, sin irrumpir en la calidad de vida de los habitantes de la zona. También busca que todos los vecinos tengan claridad sobre cómo pueden construir y qué actividades pueden realizar en su domicilio o negocio. 

Esta planificación permite saber a las empresas cuáles son los lugares aptos para la construcción de casas, negocios, industrias, colegios, etc. y también mantener al tanto a los vecinos de la zona sobre los sectores de la comuna en los que se podrían eventualmente construir más casas o edificios. 

Finalmente, el Plan Regulador permite identificar las calles y zonas de la comuna que necesitan ser modificadas para mejorar la calidad de vida de los vecinos; por ejemplo, mejorando el estado de alguna calle para que los desplazamientos sean mejores, o construyendo plazas o espacios de esparcimiento.

¿Quién aprueba el plan y cómo se crea?

El Plan Regulador cuenta con al menos dos etapas: una en donde se estudian las áreas donde se plantean modificaciones, recopilando toda la información necesaria para proponer alternativas que mejoren las condiciones actuales.  La segunda fase corresponde a la aprobación. Una vez que se aprueba el proyecto, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo debe hacer las revisiones respectivas para asegurarse que se ajuste al Plan Regional Urbano-Territorial, para que finalmente se pueda llevar a cabo la aprobación definitiva por el Concejo Municipal; en este paso, el el Alcalde junto al Concejo Municipal y la comunidad, aprueban el Plan Regulador Comunal en un proceso de participación democrático.

Como comentario final, es importante que sepas que el Plan Regulador de las comunas deberá ser evaluado al menos cada 5 años,  y se actualizará de considerarse necesario.

Puede que haya periodos en que el plan regulador cambie drásticamente, por ejemplo impidiendo que se continúe con la construcción de edificios de más de 3 pisos. En estos casos, no significa que las inmobiliarias deban congelar los proyectos que ya estaban en construcción, si no que ya no se aprobará más proyectos de este tipo. Todos los que ya habían sido aprobados por la municipalidad, si podrán ser construidos. Si esto ocurre, puede incluso haber un aumento de los precios pues disminuirá la oferta de propiedades en el mediano plazo. Puedes leer más sobre la construcción de edificios aquí.