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¿Cómo deciden las inmobiliarias donde construir sus edificios?

Cuando buscamos una nueva propiedad para vivir o para invertir llega a ser mareadora la enorme cantidad de alternativas de zonas en que podemos comprar. Esto lleva a que muchas veces nos preguntemos, ¿cómo cada empresa escoge el lugar determinado para construir su edificio?

Un proyecto inmobiliario debe pasar por numerosas etapas antes de poder ser ejecutado, y la decisión del lugar específico donde se ubicará es una que toma en consideración una enorme cantidad de factores no solo económicos o de rentabilidad, sino también de regulaciones legales impuestas por el gobierno. 

El “plan regulador” y donde construir.

El Plan Regulador es un instrumento que está formado por un conjunto de normas que regulan las condiciones de higiene y seguridad tanto en edificaciones como en los espacios urbanos, y es el que se determina en qué parte de una comuna se podrían instalar, por ejemplo: colegios, jardines infantiles, centros de salud, oficinas, etc.

Sin embargo, y más específicamente, también se regula temas constructivos, como la densidad máxima que puede tener un edificio (cuántos departamentos y personas pueden vivir en él de acuerdo al terreno donde se construye), la altura máxima que pueden llegar a tener las construcciones, los metros de deslinde y separación de los vecinos legales y mucho más. También se tocan temas como infraestructura, vialidad, sistema de aguas lluvias y cauces naturales, usos del suelo y más.

En palabras simples: No se puede construir en cualquier parte. Hay zonas en que solo se permiten construcciones de hasta 3 pisos, descartando por completo la posibilidad de hacer un edificio. Lo mismo pasa con el uso que se le da a los espacios; por ejemplo, hay lugares donde tener oficinas está prohibido. 

Toda ciudad, comuna e incluso sector tiene reglamentos específicos sobre lo anterior y poseen sus propios planos reguladores, lo que pueden ser modificados cada cierta cantidad de años o cuando las autoridades pertinentes lo crean necesario. Las inmobiliarias y constructoras están obligadas a respetar estas reglamentaciones, las que son aprobadas por el Consejo Municipal.

¿Me sirve como persona natural conocer el plan regulador al comprar un departamento?

Por supuesto. El Plan Regulador no afecta solo a las inmobiliarias al guiarlas en que pueden y que no pueden construir, si no también afecta en gran medida la plusvalía de las propiedades.

Por ejemplo, imagina que estás eligiendo un departamento en un piso 10, con una hermosa vista pues no hay edificios que te tapen (por el momento). Al ver el plan regulador puedes saber si está permitido construir en altura en el sector junto a tu nuevo edificio o si está prohibido; si se puede, puede que el valor de tu departamento baje (plusvalía) si en algunos años tienes un nuevo edificio tapando la vista y la luz de tu inmueble.

Cercanía a líneas de metro y conectividad con la ciudad. 

Este es uno de los factores que más afecta la plusvalía de las propiedades, por  lo que analizar la cercanía tanto a líneas de metro como a otros medios de transporte públicos es vital. También se deben estudiar las proyecciones de nuevas líneas de metro que puedan beneficiar a la inmobiliaria a largo plazo y a los futuros compradores.

Un departamento bien ubicado en cuanto a transporte hacia el resto de la ciudad, siempre tendrá un mayor valor y rentabilidad. En este post te contamos más sobre este factor.

Cercanía a servicios.

Aparte del transporte público, la cercanía del edificio a universidades, colegios, centros comerciales, supermercados o cualquier punto importante que sea llamativo para el comprador, será un factor que definirá dónde la inmobiliaria finalmente adquiere el terreno para construir su edificio. 

La cercanía a este tipo de lugares mejora la calidad de vida de sus habitantes, por lo que la plusvalía también aumentará y será también más fácil arrendarlo (en caso de que hayas decidido comprar por inversión). ¿Quien no quiere vivir cerca de todo lo necesario y no tener la necesidad de moverse lejos de casa para hacer las compras del mes o ir a dejar a los niños al colegio?

Por ejemplo, nuestro Condominio Los Andes está muy cerca de varias universidades, como INACAP y el Campus San Joaquín de la Universidad Católica.

Apuestas a futuro sobre donde construir.

Los sectores en desarrollo juegan un papel vital, ya que en muchas oportunidades hay zonas que no son tomadas en cuenta porque no poseen muchos elementos atractivos en ese momento, pero cuyas proyecciones son excelentes. Si la inmobiliaria es capaz de entender hacia donde de está moviendo la ciudad y la población, le significará grandes ganancias a futuro.

Incluso, muchas inmobiliarias compran terrenos y no construyen hasta años después en espera de que el sector se desarrolle como lo preveían, momento en que pueden cobrar precios más altos por los departamentos. 


Es importante  que conozcas los beneficios que puedes obtener en términos de rentabilidad a la hora de escoger tu propiedad, y la ubicación es el factor que más impacto tendrá en este tema.

Esperamos estos factores te ayuden también a tomar una mejor de decisión de compra pensando en la plusvalía de tu propiedad a futuro.

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