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La ley de Copropiedad Inmobiliaria y el Reglamento de Copropiedad

Te acabas de cambiar a tu nuevo departamento, sea tuyo o lo estés rentando, cuando te encuentras con un montón de reglas que quizás no conocías, no existían en tu antiguo edificio o con las que simplemente no estás de acuerdo. Pero, ¿sabes de dónde vienen?. En este post te explicaremos a modo sencillo que es la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y cómo se enmarcan en ella los Reglamentos de Copropiedad. Esta ley tiene el objetivo de regular el funcionamiento y orden de las copropiedades, dejando muy en claro cuales son las reglas de vivir en una.

Partamos por la base… ¿que es una copropiedad?

De acuerdo al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, una copropiedad es un terreno o construcción donde co-existen bienes que son de cada uno de los propietarios y bienes que son de todos los propietarios, es decir bienes comunes.

Por ejemplo, una copropiedad es un edificio de departamentos o de oficinas. Aquí cada una de las unidades es de alguien, pero también existen otras áreas (como los jardines, el hall de acceso, la sala común, el gimnasio, etc.) que son de todos los propietarios. También puede ser un condominio de casas, donde existen también, por ejemplo, un espacio de conserjería o una plaza donde todos puedan disfrutar o simplemente estar.

Son parte de la copropiedad no solo los dueños de los departamentos, casas u oficinas, sino también los dueños de las bodegas, estacionamientos y otros espacios que hayan sido vendidos en el terreno o edificio. Todos ellos tienen derechos de uso y goce sobre los espacios y bienes de uso común, y por tanto tienen también la responsabilidad de pagar por su mantención y cuidado.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Con el objetivo de coordinar y administrar estas copropiedades, existe una Ley de Copropiedad inmobiliaria (Ley Nº19.537) con su respectivo Reglamento de Ley.

Ambos documentos explican la forma en que una copropiedad debe ser organizada, para lo cual establece tres órganos de administración dentro de ella:

  1. La Asamblea de Copropietarios: Está formada por todos aquellos que sean dueños de algún bien dentro del condominio, sitio u edificio. Ellos son los que tienen el derecho a dictaminar todo lo relacionado con los bienes comunes. En caso de no poder asistir a alguna de las reuniones, los propietarios pueden designar un representante (ya sea el arrendatario u otro).
  2. El Comité de Administración: Conformado por al menos 3 personas propietarias de bienes en el condominio, quienes son elegidas por la asamblea de copropietarios. También pueden formar parte del comité los cónyuges o representantes legales de los propietarios.
  3. El Administrador: Designado por el comité de administración, es una persona externa a la copropiedad que se encarga de la administración del condominio.

Es importante saber que…

Todos los propietarios deben ceñirse y respetar esta Ley, la que establece lo anterior además de las facultades de cada uno de estos órganos.

Uno de los puntos más relevantes dentro de la Ley es el pago de los gastos comunes. No cabe duda que éste punto es el que más afecta a los propietarios, y la razón por la cual muchas veces se generan disconformidades ya sea por el prorrateo realizado o por el tipo de gastos que se deben pagar. Para saber más información sobre los gastos comunes de un edificio, que son y otros relacionados, te recomendamos leer este post.

Cabe destacar que la tabla de prorrateo de los gastos comunes, con sus respectivos porcentajes de asignación a cada unidad, es documento legal inscrito en el conservador de bienes raíces. Para modificar el prorrateo es necesario una asamblea extraordinaria de copropietarios.

El reglamento de Copropiedad

A modo específico, la ley exige que cada condominio posea su propio reglamento de copropiedad. Todos los temas relacionados a la administración, gestión, cobros y manejo de la comunidad quedan especificados en este reglamento y, de lo contrario, se deberá respetar lo que dice la ley al respecto.

Los gastos comunes y el reglamento de Copropiedad.

El pago de los gastos comunes y  los porcentajes de participación de cada una de las unidades están regidos por el reglamento. Ningún propietario puede eximirse del pago de los gastos comunes, ya sean ordinarios o extraordinarios, independiente de que usen o no los bienes.

El cobro se realiza de acuerdo al porcentaje que le corresponda a cada unidad, el que como habíamos explicado anteriormente está inscrito en el conservador de bienes raíces y solo puede ser cambiado de común acuerdo en una asamblea extraordinaria de copropietarios. El cambio debe quedar estipulado en el reglamento.

Es importante destacar que en caso de incumplimiento en el pago de los gastos comunes la administración tiene el derecho de cortar el suministros de servicios como el agua caliente o la luz. Además, la ley establece que si el valor de la copropiedad o disminuye porque alguno de los propietarios no ha realizado el pago, o si esto supone una situación de riesgo o peligro para los demás, entonces el copropietario causante deberá responder por daños y perjuicios. Por ejemplo, si producto del no pago no se pudo realizar alguna de las mantenciones por no contar con el dinero o la caja suficiente, y esto ocasionó un peligro a la comunidad.

Asegurando una buena convivencia

Otro de los objetivos de este reglamento de copropiedad es asegurar una excelente convivencia dentro de la comunidad, lo que solo puede ser logrado fijando reglas claras para el buen uso y limitaciones a los bienes que sean de dominio común.

Se puede fijar de todo, desde horarios en que se puede realizar ruidos fuertes o molestos, hasta si se puede tener o no parrillas a gas en los balcones o patios. Pasando por la tenencia de mascotas, reglas de uso de la piscina o jardines (por ejemplo, puede estar escrito que es necesario ducharse antes de entrar al agua, que no se pueda hacer picnics en el pasto, prohibición de ingesta de alcohol en espacios comunes) y muchos otros.

También se fijan las multas en caso de no respetar alguna de las reglas, las que son cobradas a parte de los gastos comunes y se incluyen como ingreso extraordinario al fondo de reserva de la comunidad.

Es importante destacar que es responsabilidad de cada propietario y/o arrendatario conocer estas reglas y respetarlas. En caso de no estar de acuerdo con alguna, se puede citar a una asamblea de copropietarios, de forma de plantear el problema y someterlo a votación