La inversión en propiedades inmobiliarias es una de las formas más seguras y rentables de asegurar ingresos para los años por venir, pero como en todos los casos de inversión, existen algunos riesgos posibles que pueden venir con los bienes raíces, y en esta oportunidad te hablaremos de uno que está relacionado directamente con el arriendo del mismo. Éste es cuando tu arrendatario no quiere pagar su renta ni tampoco desalojan el departamento para que puedas buscar alguien nuevo que viva en él y te ayude a rentabilizar tu inversión

El arrendatario no quiere pagar su renta

La situación a la que nos referimos es cuando existen problemas con el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Esto se puede referir a que no paga el valor del arriendo, se atrasa en los pagos, se rehúsa a devolver la propiedad aunque se le dé el aviso correspondiente según contrato, no hace pagos de los servicios básicos o gastos comunes, entre otras cosas. En general los contratos de arriendo, si están bien hechos, estipulan multas y procesos asociados a este tipo de problema, sin embargo la ley ampara ámpliamente al arrendatario por sobre el arrendador en muchos casos, volviendo burocrático y costoso hacer valer tus derechos como dueño de la propiedad. A pesar de esto, es de gran importancia contar con un contrato que estipule estos temas, así en caso de agravarse la situación puedes apoyarte en él.

Esta situación puede llegar a ser muy agotadora para el dueño de la propiedad, ya que en Chile existen leyes que no permiten sacar a un arrendatario de una propiedad aunque existan incumplimientos del contrato. Por esta razón, en casi todas las situaciones, el arrendador debe obtener una resolución judicial antes de desalojar a un arrendatario lo que presenta un proceso no solo lento, si no también bastante tedioso y burocrático.

¿Cómo desalojar si un arrendatario no quiere pagar?

Para lograr desalojar legalmente a un arrendatario que ha incumplido su contrato firmado al no pagar a la fecha o tener cierta cantidad de meses de atraso, lo primero que se debe hacer es otorgar una notificación por escrito que debe seguir ciertas formalidades. En ese momento la persona que está viviendo en la propiedad tiene varias opciones: mudarse de la propiedad,  solucionar el motivo de queja del dueño de la propiedad (por ejemplo, posesión de mascotas cuando se había acordado en el contrato que estaba prohibido) o, en el peor de los casos para el dueño del inmueble, el arrendatario puede ignorar la notificación y continuar viviendo en el lugar. 

En este último caso, el dueño podrá optar por iniciar una demanda en su contra, denominada “demanda por apropiación ilegal”, y de esa forma  el procedimiento de desalojo podrá continuar avanzando. Este proceso suele ser largo (varios meses) y el dueño de la propiedad deberá poder probar con suficiente evidencia y detalles que efectivamente  existe algún tipo de incumplimiento al contrato original. Es por esto que hacer un buen contrato de arriendo con todos los puntos necesarios y explicados con claridad es crítico al momento de decidir arrendar una propiedad. En este post puedes ver más al respecto de los contratos de arriendo.

Las notificaciones de desalojo

En este punto, un dato importante que debes conocer es que un arrendador puede enviar una notificación de desalojo con o sin causa. Es decir, como ya comentamos anteriormente, una notificación con causa suele venir debido a alguna violación o incumplimiento del contrato de alquiler (como es el caso cuando un arrendatario no quiere pagar), pero también existe la posibilidad de enviar una notificación de desalojo sin causa. En ese caso, como dice el nombre, no existe ningún motivo que justifique como tal el desalojo. Las leyes de desalojo permiten que se haga esta solicitud pero existen ciertos lineamientos, como que el arrendador debe otorgarle un período de notificación más prolongado para dejar el inmueble, generalmente de 30 o 60 días. Este periodo debe estar especificado en el contrato de arriendo que se firmó al principio de la relación entre ambas partes.

Consejos respecto a los contratos de arriendo

Debido a que las leyes chilenas amparan enormemente a los arrendatarios, es clave preocuparse de la importancia que tiene hacer un buen contrato de arriendo. Para esto,  es vital asesorarse con profesionales o al menos hacer todas las investigaciones necesarias posibles para evitar este tipo de situaciones. Por ejemplo, en la redacción de un documento de arriendo inmobiliario, el arrendador debe preocuparse de que lo protejan las cláusulas de término anticipado del contrato en caso de que necesite recuperar la propiedad antes del término del contrato. También, siempre se debe agregar agregar de forma muy clara la cláusula en donde se indiquen las consecuencias del  no pago o del incumplimiento de otros temas importantes.

Finalmente, antes de escoger a los arrendatarios de tu propiedad, preocúpate por hacer la revisión pertinente de todos sus antecedentes bancarios, laborales y legales para minimizar en lo más posible el riesgo de encontrarte con situaciones desagradables más adelante. En este post encuentras los papeles que es necesario pedir a tu futuro arrendatario antes de firmar cualquier contrato, pero siempre puedes pedir más que éstos si es que lo crees necesario. Recuerda, una relación contractual no es algo para tomarse a la ligera y debes asegurarte de estar protegido contra cualquier eventualidad.