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El avalúo fiscal:  ¿Cómo se calcula y para qué sirve?

Existen numerosas razones por las que los bienes raíces son la mejor y más segura inversión que puedes realizar para asegurar tu futuro,  pero a su vez, hay muchos puntos que debes tener en cuenta al dar este gran paso. Entre los temas que debes conocer se encuentra el avalúo fiscal, ya que es un concepto vital que si tienes en cuenta y manejas bien, te puede ayudar a tomar una excelente decisión al momento de escoger tu vivienda. 

Si no tienes mucho conocimiento del tema, te sorprenderá saber que existen muchas ventajas fiscales asociadas al valor del avalúo fiscal de una propiedad, como deducciones de impuestos sobre intereses hipotecarios o sobre flujos de efectivo de propiedades de inversión, gastos y costos operativos.

En esta oportunidad te explicamos en qué consiste el avalúo fiscal con detalles para que estés en conocimiento del tema y puedas ayudarte al momento de elegir la mejor opción para tu próxima inversión inmobiliaria.

¿Qué es el avalúo fiscal?

El avalúo fiscal de una propiedad es el valor entregado a ésta por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Los fines de dicho valor no están relacionados con el valor comercial del bien raíz, sino que son exclusivamente para temas tributarios, y tienen el objetivo de fijar un impuesto territorial que en Chile se conocen como las contribuciones.

Por lo tanto, a diferencia de lo que muchos piensan, el avalúo no tiene ninguna relación con el precio de venta de una vivienda ni refleja el “verdadero valor de la propiedad”, si no que es un monto puesto por las entidades públicas con fines fiscales.

¿Cómo se calcula el avalúo fiscal?

El SII es el organismo que se encarga de fijar este monto, y viene de la consideración del valor del terreno en donde está el inmueble y el valor de la construcción de la propiedad. En general, este avalúo fiscal es inferior al avalúo comercial de la propiedad.

También, cuando la vivienda está ubicada en un edificio o un condominio, puede que se encuentre acogida a la ley de copropiedad. En este caso, el avalúo fiscal deberá añadir la proporción del avalúo del terreno del edificio y la construcción de bienes comunes.

¿En qué afecta el valor del avalúo fiscal de una propiedad?

Los bienes raíces habitacionales poseen un impuesto territorial que corresponde al  0,98% del avalúo fiscal de la propiedad, siempre y cuando el avalúo sea igual o menos a $79.981.663 al 01/07/2016. Para aquellos casos en que exceda éste, se aplica un 0,98% hasta ese monto y sobre la parte que exceda se aplica una tasa mayor equivalente a un 1,143%.

Los bienes raíces no agrícolas destinados a uso habitacional están exentos del pago de contribuciones hasta un avalúo de $22.394.368 al segundo semestre del año 2016. Una gran ventaja para quienes buscan invertir en propiedades sin estar desembolsando más dinero que el valor mismo de compra de ésta.

(Fuente: https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/28178/2/Forma_de_calculo_del_Impuesto_Territorial.pdf)

El propietario del inmueble debe pagar este impuesto anual distribuido en cuatro cuotas, conocidas como contribuciones.

¿Cada cuánto se actualiza el avalúo fiscal?

Los reavalúos se realizan cada 4 años por el SII de Chile en donde se consideran numerosos elementos como cualquier nueva construcción que haya aumentado la plusvalía en un determinado sector (por ejemplo, construcción de nuevas estaciones de metro cercanas, hospitales, carreteras, centros educativos, etc.). Ten en cuenta que el avalúo fiscal de una propiedad puede disminuir también si han habido cambios negativos en el sector. Por ejemplo la desaparición de algún parque, nuevos basurales, cárceles, problemas políticos o sociales en el área donde se encuentra el bien raíz, etc.

Otro factor que afecta fuertemente el avalúo fiscal de una propiedad son los cambios en el plan regulador que pueda tener el área donde ésta se encuentra. Por ejemplo que haya un cambio en el uso de suelo. 

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¿Cómo puedo conocer el avalúo fiscal de una propiedad?

Toda la información sobre este tema la podrás obtener directamente en la página web web del Servicio de impuestos internos (SII). También podrás solicitar el certificado que contiene tanto el avalúo fiscal del bien raíz, información general de la propiedad, como dirección del predio, nombre y Rut de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII, etc.


Conocer todos los aspectos importantes de tu inversión en el mundo de bienes raíces te ayudará a prepararte económicamente para cualquier gasto adicional y también te podrá generar beneficios muy significativos que solo podrás descubrir si te asesoras bien o si realizas una buena investigación. Evaluar con detalle el tema del avalúo fiscal de tu propiedad sin duda te facilitará muchas cosas en el camino.