Si ya tomaste la decisión de invertir en una propiedad, debes asegurarte de todos los detalles del proceso que podrían hacer fluctuar el valor de la misma, y un dato importante que debes tener en consideración es que debes verificar si la compra de tu futura vivienda paga IVA.

La reforma tributaria del 2016

Desde el 1 de enero del año 2016, la Reforma Tributaria cambió muchas reglas en el mercado habitacional, y una de ellas fue que se estableció que la venta de propiedades estaría sujeta al IVA. Esta modificación no afecta al 100% de las propiedades ya que el IVA se aplicaría únicamente a todas las ventas efectuadas por los llamados “vendedores habituales”, ya sea de inmuebles nuevos o usados.

Un vendedor habitual puede ser, por ejemplo, las inmobiliarias, constructoras y personas naturales que adquieren propiedades con el propósito de revenderlas a un precio mayor ya sea porque se les hizo alguna mejora o por el aumento de la plusvalía de éstas en el tiempo.

Casos que no pagan IVA 

Debido a lo mencionado anteriormente, existen muchas propiedades que quedan exentas de IVA, dependiendo su situación. Por ejemplo:

–   La compra/venta de terrenos no paga IVA, ya que este concepto solo aplica a los bienes inmuebles. Los terrenos no tienen valor agregado, por lo que no pagan el impuesto. 

–   La compra/venta de propiedades usadas tampoco paga IVA, siempre que sea a un vendedor que no se dedica a la compraventa de inmuebles y que, por ejemplo, solo está en una situación en la que está vendiendo su propiedad para comprar una nueva. Eso sí, es importante considerar que una persona puede ser considerada vendedor habitual si vende una propiedad que compró o construyó hace menos de un año. Al encontrarse en una situación, sigue siendo posible quedar exento de este pago pero deberá justificar la razón de la venta para demostrar que es una situación especial, y para esto se debe completar y presentar la ‘Declaración Jurada sobre venta de inmuebles no gravados o exentos de IVA» ante notario.

–   Otra situación en la que la propiedad queda exenta de IVA es cuando es financiada con un subsidio del Ministerio de Vivienda, bien sea de forma directa, mediante un crédito hipotecario o bajo una operación de leasing. Tampoco pagarán IVA los contratos generales de construcción financiados por esta vía. Para estos efectos, basta que el subsidio financie parte de la compra, arriendo o construcción de la vivienda.

El IVA en una co-propiedad: condominios y edificios.

Para el caso de las inmobiliarias, estas son consideradas vendedores habituales pues, por supuesto, el rubro al que se dedican es el de venta de propiedad. Muchos consideran que hubo un aumento arbitrario de los precios de las propiedades durante los últimos años, sin embargo, este se debe principalmente a este impuesto que hoy debe pagarse.

El IVA en el caso de las co-propiedades inmobiliarias se calcula solo sobre el valor de venta de la construcción realizada, dejando de lado en el cálculo el valor del terreno. Por ejemplo, si el valor de venta fijado por la inmobiliaria para un departamento es de 1000 UF y el que corresponde al terreno en que éste está emplazado es de 200 UF, el valor de venta final para el consumidor será de (1000 x 1,19) + 200 = 1319 UF.

Vale decir que el valor del terreno no es arbitrario, si no que se obtiene de acuerdo a los porcentajes de co-propiedad de cada una de las unidades. Éstos se encuentran en la escritura de compra de la propiedad y siempre puedes pedir a la inmobiliaria que los transparente para entender mejor qué es lo que estás pagando. Los porcentajes de co-propiedad son también lo que rige el porcentaje de gasto común que tendrás que pagar de tu comunidad.

Como ves, el tema del IVA a las transacciones inmobiliarias en un tema que debes tener en cuenta al momento de adquirir tu próxima propiedad y de esta forma poder armar tu presupuesto de la mejor forma posible.