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Promesa de compraventa 

Cuando tomas la decisión de comprar una propiedad, uno de los primeros pasos a tomar luego de haber cotizado y viendo el mercado lo suficiente, haber hecho todas las gestiones bancarias necesarias y haber recolectado todos los documentos, es la firma de la promesa de compraventa. Es una forma de darle seriedad al negocio o transacción, oficializar la compraventa del bien raíz y asegurar a ambas partes que efectivamente la compra se llevará a cabo en un futuro cercano y terminando todos los trámites necesarios por parte del comprador y recepción municipal por parte del vendedor.

¿Qué cosas encontramos en una promesa de compraventa?

Precio de la propiedad

Existen varios puntos vitales que deben estar presentes en este contrato. El primero es fijar el precio de venta, ya que esto dará seguridad al comprador y vendedor de que no se modificará lo que debe pagar, además de especificar qué es lo que se está reservando (dirección del edificio, número del departamento, habitaciones y baños, metros cuadrados, estacionamiento, bodega, etc.).

Multas a ambas partes por arrepentimiento o problemas

Otro tema importante a aclarar en una promesa de compraventa de una propiedad son las posibles multas que aplicarían en caso de que una de las partes se arrepienta de continuar con la compraventa. Es importante recordar que se debe hacer el proceso de reserva de la propiedad, en donde el vendedor deberá comprometerse a dejar de mostrarla y ofrecerla a otros clientes una vez el comprador entregue una suma determinada de dinero en modo de compromiso ante la compra. En general esta suma de dinero de reserva queda como garantía a la compra, pero también hay inmobiliarias que ponen como multa un porcentaje del total del precio, por ejemplo un 10% de éste, el que queda garantizado a través de un cheque o vale vista a nombre del vendedor.

El comprador también debe ser garantizado de que el negocio se llevará a cabo, por lo cual la promesa de compraventa también impone multas a la inmobiliaria o vendedor en caso de que no se le pueda entregar la propiedad según lo comprometido tanto en el bien raíz mismo como en los plazos de entrega.

En caso de que sea una venta de propiedad en verde o en blanco, (donde compras la propiedad en etapas muy tempranas de la misma, cuando todavía no está finalizada la construcción o ésta ni siquiera ha comenzado) también se deberá detallar en este contrato de compraventa. El objetivo es fijar mínimos garantizados en cuanto a una propiedad que no se ha visto físicamente y así el comprador esté seguro de lo que recibirá al momento de la entrega final del producto.

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Plazos

Finalmente, deben estar establecidos los plazos que tendrá el vendedor para  regularizar los títulos de su propiedad, en caso de existir inconvenientes y, asimismo, los plazos que tendrá el comprador para gestionar el préstamo hipotecario u otros medios de financiamiento

¿Cuáles son las multas por incumplir una promesa de compraventa? 

Las multas ante el incumplimiento de este contrato variarán según el tipo de propiedad. Por ejemplo, cuando es una propiedad usada, lo normal es que la multa equivalga a un 5% del precio acordado, pero para las propiedades nuevas puede llegar a ser de un 10% del valor del inmueble. Por esto, las multas y sanciones deben quedar explícitas en el contrato para que, si llegara a existir algún inconveniente, se pueda manejar la situación de forma legal, con registros notariales del acuerdo.

En general la parte vendedora solicitará un cheque en garantía al comprador en caso de propiedades nuevas. En caso de propiedades usadas compradas a través de una corredora, será esta última la que solicitará cheques en garantía tanto a la parte vendedora como compradora para que ambos amarren la compraventa y ninguno se arrepienta en desmedro del tiempo y esfuerzo invertido por la otra parte en la transacción.

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 ¿De qué situaciones me protege la firma de una promesa de compraventa?

Debido a que la compraventa es un proceso bastante largo hay muchos riesgos y cambios que pueden surgir en el camino. Ésto en especial cuando las compras se realizan en etapas en blanco o en verde y estas pueden finalizarse varios años después de tomada la decisión de compra.

Por ejemplo, cuando son propiedades nuevas, la constructora puede tener problemas con ciertos permisos, haciendo imposible la entrega final de las propiedades. La empresa también puede tener problemas para financiar el proyecto y se podrían ver obligados a paralizar la construcción de tu vivienda, o hasta pueden existir problemas estructurales que no permitan el término de la construcción.

También, en especial cuando son propiedades usadas, el vendedor podría arrepentirse de vender la vivienda o podría no tener todos los papeles en regla para poder venderte de forma legal la propiedad. 

El problema podría ser también del comprador; por ejemplo que finalmente encuentre una mejor opción para hacer su inversión o simplemente no logró conseguir el financiamiento para poder hacer la compra. 

En estos o cualquier otro caso similar, la promesa de compraventa servirá como compromiso legal para que ambas partes puedan resguardarse de un resultado negativo en la transacción no pudiendo realizarse.


Como ves, este contrato de compraventa es de vital importancia y deberás asesorarte muy bien para asegurarte de que su redacción y la información que contenga esté completa y correcta, lo que te evitará cualquier problema futuro en tu inversión y a la vez asegurará la venta para la inmobiliaria o vendedor particular.