El pago al contado al adquirir un inmueble suena ideal para muchos. En lo superficial, comprar una propiedad al contado parece ser una opción increíble poder comprar tu hogar propio sin necesidad de requerir financiación externa, pero si tienes el capital necesario para hacerlo de contado, debes hacer un análisis profundo y considerar todos los factores antes de lanzarte a invertir todo tu capital de una vez. Por un lado podría suponer un buen nivel de ahorro al lograr conseguir descuentos con las inmobiliarias, pero si lo que buscas es realizar una inversión inmobiliaria y no comprar para vivir, tal vez no sea la mejor decisión.

En esta oportunidad revisaremos los pros y contras de adquirir una propiedad al contado para que puedas analizar el tema y decidir si realmente es la opción conveniente en tu caso.

Las ventajas de comprar una propiedad al contado

1. El no pago de intereses ni comisiones bancarias.

Al comprar al contado evitarás completamente cargos de comisiones e intereses. Al comprar con crédito hipotecario, siempre terminarás pagando mucho más del precio inicial de la propiedad pues hay un interés mensual que cobran las entidades financieras por prestarte el dinero. Además, estarías amarrado a sus seguros a la propiedad y a un seguro de desgravamen obligatorio. 

También, cancelar el monto total de los bienes de una vez te permitirá asegurar su precio actual, evitando que variables externas, como tasas de interés que varían según la economía del país, puedan incrementarlo (como es el caso de quienes toman créditos con tasas variables y no fijas).

2. Optar por un mejor precio a través de atractivos descuentos.

Imagina la cantidad de dinero que las inmobiliarias invierten al construir edificios… ¡por supuesto es mucha! No cabe duda de que está en sus mayores prioridades el recuperar este dinero para pagar sus propias deudas y créditos de la construcción con los bancos, por lo que siempre estarán dispuestas a hacer atractivos descuentos a quienes les quieran pagar el 100% del dinero al contado. 

A diferencia de lo que muchos creen, el dinero cuando se compra con crédito hipotecario no llega muy rápido a las inmobiliarias, si no que pasa por un largo proceso en que se escritura la propiedad, revisan los papeles, se inscribe en el conservador de bienes raíces, se libera y finalmente se deposita. Aunque la mayor parte de las veces el dinero al contado se deja con instrucciones notariales como vale vista, y se paga solo al momento de la inscripción el inmueble en el Conservador de Bienes Raíces, el abono efectivo a la inmobiliaria siempre será más rápido que en el caso de un crédito.

Debido a que los vendedores dan preferencia a los compradores que ofrecen pago al contado, podrás negociar un mejor precio ya que el vendedor querrá recibir el dinero lo más rápido posible. 

3. Podrás hacer uso efectivo de tu vivienda mucho más rápido.

Al pagar al contado podrás tener las llaves de tu propiedad en mano mucho más rápido, pues ya que no hay que pasar por todo el proceso de solicitudes de créditos en instituciones financieras y una vez que efectúes el pago la propiedad y esta quede inscrita en el conservador, será tuya. 

4. Mayor sentimiento de estabilidad financiera en tu familia.

Adquirir una propiedad al contado también supone un alivio a las finanzas de la familia, generando un sentimiento de tranquilidad, seguridad y estabilidad. No tener deudas siempre es satisfactorio y bueno; dejas de preocuparte de pagar mensualmente el dividendo, de qué pasa si la estás arrendando y por alguna razón te quedas un periodo sin arrendatarios, etc. 

Desventajas de comprar una propiedad al contado

1. Todas las fichas al mismo canasto: Una mala idea.

Si solo dispones de la cantidad de dinero que cuesta la propiedad para invertir, no sería la opción más conveniente para ti el comprarla al contado. Descapitalizarse totalmente (es decir invertir todos tus ahorros) en un mismo negocio nunca es una buena idea. 

Imagina que, por ejemplo, el mercado inmobiliario cae por alguna razón inesperada o el valor de las propiedades en el sector que está la tuya baja inesperadamente perdiendo plusvalía. Por ejemplo, puede ser que instalen una cárcel cerca de tu edificio, que el sector empeore en términos de seguridad, o que simplemente el país entre en guerra o comience a tener fuertes problemas políticos. Si todo tu dinero estaba invertido en ese mismo lugar, quedarás sin nada.

Al comprar al contado el dinero no se aprovecha tanto como se podría, ya que lo más probable es que comprando así solo tengas acceso a una propiedad, mientras que con un crédito hipotecario podrías diversificar la inversión. Puedes usar el 50% de tu dinero comprar una propiedad con un crédito hipotecario, y el otro 50% para invertir en otros instrumentos financieros como fondos mutuos, depósitos a plazo, renta variable, negocios, etc. 

2. El tiempo de recuperación de la inversión vs la cantidad de inversiones que puedes hacer.

Si lo que buscas es invertir para obtener ganancias, deberás esperar un tiempo muy largo para poder recuperar la inversión y empezar a ver entrada de dinero real si compras al contado y no aprovechas las ventajas de los créditos hipotecarios con los que sí, demoraras quizás un tiempo similar o mayor en recuperar tu inversión, pero por lo menos el dinero que hayas puesto inicialmente será mucho menor y podrás tener un mayor número de propiedades. Esta será siempre la mejor de las alternativas para aquellos que ven la compra de propiedades como una inversión a futuro y una posibilidad de mejorar su jubilación.

EJEMPLO. Comprar una propiedad al contado VS crédito hipotecario

Pongamos un ejemplo para este último caso. Imagina que tienes $100.000.000 para comprar una propiedad y quieres decidir si pagar al contado o con un crédito. Si la opción de pagar al contado está, es porque dispones hoy del total del dinero. Para simplificar, en este ejemplo dejaremos fuera variables como la inflación, ajustes por IPC, etc… sabemos que faltan muchas variables, pero haciéndolo simple tenemos dos opciones:

Opción 1: Pago al contado. Pago hoy $100.000.000 y arriendo mi nuevo departamento por $500.000 pesos mensuales. Demorare 200 meses en recuperar el 100% de mi inversión y comenzar a ganar dinero. Es decir, 16 años y 8 meses.

Opción 2: Pago con crédito hipotecario. Compro hoy 4 departamentos de $100.000.000 con crédito hipotecario al 75% y a, por ejemplo, 30 años. Hoy pagaré por cada uno de ellos solo el 25%, es decir $25.000.000 y el resto del tiempo lo mantendré siempre arrendado por $500.000, el mismo valor de mi dividendo.

En la opción 1, habré ganado poco más de 13 años de deuda y comenzaré a ver los frutos de mi inversión mucho antes. Sin embargo, ganaré los mismos $500.000 mensualmente que ya ganaba antes. En la opción 2, puede que tenga que esperar más años, pero a partir del año 30 los $2.000.000 que me deja el arriendo de mis departamentos son completamente míos.

Es importante contar con la asesoría necesaria para estar muy bien informado antes de tomar una decisión como esta, ya que debes estar seguro que un pago al contado realmente es lo más conveniente para ti, y que no solo estás escogiendo esta forma de pago porque “suena más conveniente”. Tomarte el tiempo para analizar tus opciones marcará una gran diferencia en el futuro de tus inversiones inmobiliarias.