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¿Cómo comprar una propiedad en Chile siendo extranjeros? Requisitos, pasos y trámites necesarios

Gracias al alto nivel de calidad de vida en el país, Chile se ha convertido en el destino número uno en Latinoamérica para turistas e inmigrantes. Una reciente publicación de Forbes calificó a Chile entre los cuatro mejores sitios para comprar una segunda propiedad en el extranjero en 2019, y es una realidad que quienes están escogiendo estas tierras como su nuevo hogar están interesados en invertir en un departamento o casa para mejorar la estabilidad de sus familias y vivir tranquilamente.

En esta oportunidad te presentamos una guía para orientarte en los pasos que debes seguir si eres extranjero y estás considerando comprar una propiedad en Chile. Lo ideal es contar con un abogado confiable y bien informado que te oriente durante el proceso y te facilite los trámites, pero de todas formas es importante que conozcas los requisitos legales e impuestos a considerar, ya que a pesar de que es un proceso muy similar al de otros países en todo el mundo, hay algunas cosas que funcionan de forma diferente y que deberás tener en cuenta.

Requisitos para comprar una propiedad en Chile siendo extranjero.

1. Obtener un RUT chileno: 

Aunque no necesitarás la residencia chilena, sí necesitarás un número de RUT (Rol Único Tributario), el documento de identificación nacional.  Puedes obtener un número de RUT personal inmediatamente después de presentar la solicitud en cualquiera de las oficinas de impuestos en el país, utilizando solo tu pasaporte y una dirección local (para la recepción de tu correspondencia).

Cualquier persona mayor de 18 años con visa de permanencia temporal o definitiva en Chile, puede obtener un número de RUT.

 

2. Definir tu forma de pago: Al contado o crédito hipotecario.

 

Si eres extranjero comprando una propiedad en chile lo más fácil es contar con el dinero al contado para realizar el pago (incluso puedes obtener mejores descuentos si es así). Sin embargo, sabemos que pocos tienen esa cantidad de dinero en el bolsillo. 

En caso de que no cuentes con los ahorros para hacer una compra al contado (o no quieras pagar de esta forma pues no te conviene), una vez que hayas escogido la propiedad que se ajuste a tus necesidades y presupuesto, deberás proceder a hacer las cotizaciones pertinentes para obtener un crédito hipotecario, es decir el préstamo de una entidad bancaria al que podrás optar para financiar tu compra. Si no entiendes bien de qué se tratan estos créditos hipotecarios, entra en este post.

Las entidades bancarias exigen ciertos requisitos para obtener créditos hipotecarios si eres extranjero, como por ejemplo:

  • Acreditación de rentas en Chile: Es importante
  • Certificado de permanencia definitiva en el país. Este es el requisito más difícil de obtener, pues es un trámite que puede demorar de 6 meses a 1 año.
  • Mandatario judicial con nacionalidad chilena y con residencia en el país, quien tendrá que comparecer en la escritura de compraventa (en caso que tú no puedas concurrir personalmente).

Una forma simple de comparar créditos hipotecarios en Chile es a través de la tasa CAE. En este post te explicamos qué es y cómo funciona.

¿Que pasa si mi dinero está en otro país?, ¿Como lo ingreso legalmente a Chile?

Algo importante en este punto es entender el procedimiento para ingresar a Chile montos significativos de dinero en efectivo. Por ley, no se puede ingresar al país grandes montos de dinero sin dar aviso a las autoridades correspondientes. 

Si cuentas con ahorros para el pie de tu propiedad o si quieres hacer la compra al contado, deberás recurrir primero a una entidad bancaria que deberá validar la legitimidad de tus fondos y posteriormente los depositará en una cuenta a tu nombre. Si la inversión es superior a US$ 10.000, el dinero deberá ingresar a Chile Bajo el Capítulo XIV del Compendio de Normas de Cambios Internacionales del Banco Central de Chile. El ingreso al país de las divisas se deberá efectuar a través del Mercado Cambiario Formal, entidad que exigirá información al inversionista con el objeto de dejar registrado el ingreso de divisas. Es importante que consideres estas formalidades para que no encuentres inconvenientes en el proceso.

¿Con quien debo obtener mi crédito hipotecario?: Mutuarias vs Bancos

Pasos para comprar una propiedad:

Siendo extranjero, los pasos necesarios para realizar la compra de la propiedad no cambiarán. Las inmobiliarias y corredoras de propiedades no tendrán problema en venderte si cumples con los requisitos antes dichos y posees el dinero para pagar el inmueble. 

Selección y oferta de la propiedad: 

Después de encontrar una propiedad que te guste, deberás hacer una oferta y negociar un precio en caso de que sea una propiedad usada. En caso de que estés comprando un inmueble nuevo, como un departamento, puedes leer este post con información sobre cómo elegir el mejor departamento para ti. Es importante que como comprador estés informado sobre el mercado chileno y sus precios para que no te veas afectado en este paso. 

Reserva de la propiedad: 

Una vez tengas pre-aprobado tu crédito hipotecario, deberás proceder a realizar la reserva formal de la propiedad. Aquí se definen los derechos asociados a la compra de la propiedad y se establece la forma y los plazos de pago, especificando los montos que se entregarán a través de financiamiento o garantía.

Algunas inmobiliarias permiten realizar la reserva solo con un documento que acredite la pre-aprobación del crédito y pagando un monto que, en caso de cualquier problema, inconveniente o arrepentimiento de la compra, no podrás recuperar.

Promesa de compraventa: 

La promesa de compraventa es un contrato escrito, entre el comprador y el vendedor, en el que ambas partes se comprometen a adquirir el inmueble y a entregarlo según las condiciones estipuladas y dentro del tiempo establecido. 

Firma de escritura:

En el caso de que compres una propiedad con crédito hipotecario, la escritura será realizada por abogados designados por el banco o mutuaria con quien hayas adquirido el crédito. En caso de que compres al contado, deberás contratar abogados para que redacten el documento.

La firma debe ser realizada en una notaría y, una vez lista, deberás esperar a que se inscriba la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a tu nombre, presentando los documentos que certifiquen el pago del inmueble. 


En general, los requisitos para comprar una propiedad son muy similares para los extranjeros y los chilenos, y como ves no son una cantidad exagerada, pero sí es importante cumplir con los necesarios para no encontrar complicaciones en el proceso. También, mientras más asesoría profesional puedas conseguir, más fluida será tu compra y podrás resolver tus dudas de forma más eficiente.