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El proceso y las etapas de construcción de un edificio

Cuando vives en una ciudad grande y en constante crecimiento como Santiago, es muy común ver edificaciones en construcción en todas las zonas. De hecho, las construcciones suelen concentrarse en ciertas áreas por periodos debido a cambios que haya podido tener el plan regulador de la ciudad. Seguramente te has preguntado cómo es el proceso para que una obra termine convirtiéndose en un edificio en donde muchas personas y familias habitarán por muchos años de sus vidas o donde empresarios podrán instalar sus oficinas, entre otros usos posibles. En esta publicación te compartimos un poco el proceso de construcción de un edificio para que lo conozcas más a fondo.

Diseño por arquitectos

El primer paso que entra en la construcción de un edificio es el diseño del mismo. Luego de evaluado el terreno que se posee y analizado el plan regulador de la zona, los arquitectos reciben el plano del espacio que tendrán disponible y de esa forma, con programas profesionales de diseño, pueden generar maquetas de cómo se verá el edificio y cada uno de los apartamentos del mismo. Esto pasa por un sinfín de aprobaciones internas dentro de la inmobiliaria encabezando el proyecto y también de muchos otros profesionales como son un experto sanitario, calculista, electricista y muchos otros que revisarán todo esté perfecto y sea segura su construcción.

Presentación del proyecto en la municipalidad

Para poder iniciar un  proyecto inmobiliario, bien sean de urbanización o edificación, no basta solamente ser el propietario del terreno. Antes de poder dar inicio a cualquier proyecto de este tipo (loteo, fusión de propiedades, construcciones, ampliaciones, remodelaciones, etc.) se deberá contar obligatoriamente con la autorización municipal.

Estos permisos y certificados se otorgan basándose en la presentación adecuada de todos los antecedentes necesarios en los que deben participar los profesionales correspondientes, asegurando de esta forma que se respeten todas las normas para la realización de estas obras.

Algunas de las razones por las que la ley exige la aprobación previa de todos los proyectos de obras, son para asegurar la seguridad y la salud de las personas y el vecindario, y también mantener el desarrollo armonioso de la ciudad al construcción de un edificio nuevo. En ninguna parte se puede “llegar y construir”, cualquier cambio en las edificaciones del país debe tener una autorización previa por parte de la municipalidad correspondiente.

Un dato importante sobre este paso de la construcción de edificios es que calza con la venta “en blanco”, por lo que, una vez aprobado el inicio del proyecto por parte de la municipalidad correspondiente, pueden comenzar las ventas de las propiedades.

Demolición previa a la construcción de un edificio

Cuando la inmobiliaria va a utilizar un terreno que posea una edificación previamente construida, se deberá llevar a cabo una demolición. Este es un proceso muy delicado, que requiere una evaluación profesional del lugar y sus alrededores para garantizar la seguridad de todo lo que rodea el área.

La empresa que se encargará de la demolición debe realizar un proceso selectivo de evaluación e inspección, encargarse de colocar toda la señalización necesaria para garantizar la seguridad de los transeúntes, anular las conexiones de servicios (gas, agua, electricidad, etc…) e inspeccionar sótanos y espacios cerrados que tenga el edificio con el fin de que no existan gases o elementos tóxicos. Finalmente, la idea es que los encargados de este paso dejen el terreno en condiciones que permitan el comienzo de la construcción de un edificio nuevo.

Comienzo de excavación

Antes de poder iniciar a construir, se debe realizar un proceso de excavación, para alcanzar el plano de arranque de la edificación y el acondicionamiento de los espacios destinados a las cimentaciones. El tipo de excavación dependerá del suelo con el que se trabaje, que puede ser común o rocoso. En general se pueden realizar de manera manual o con maquinaria pesada, y el uso de cada una dependerá de cuál sea adecuada para cada ocasión, teniendo en cuenta la magnitud de los volúmenes de tierra a mover y el tipo de material con el que se trate.

El inicio de la venta “en verde” coincide con esta etapa de la construcción, pues ya se ha comenzado oficialmente el desarrollo de la obra.

Construcción de un edificio

Cuando ya el terreno está preparado llegue el momento de instalar e inspeccionar la fontanería y las bases de los cimientos. Luego se vierten los cimientos y se inicia ¿la construcción de lo que se conoce como “el esqueleto” de la obra: se montan las paredes exteriores, los tabiques interiores y el techo. 

Posteriormente el edificio empieza a adquirir una forma más cercana a su producto final cuando se inicia el proceso de montaje de la climatización, en donde se proceden a instalar todos los revestimientos, los techos, las puertas y las ventanas exteriores. Cerrando esta etapa, entran las instalaciones eléctricas, mecánicas y todo lo relacionado a fontanería. Es decir, todo lo que serían las tuberías de agua y de residuos, el cableado eléctrico, de seguridad, la iluminación y todo lo que correspondería a “los intestinos” del edificio en construcción. También se pueden incluir instalaciones especiales como ascensores, transformadores de electricidad, conductos verticales de basuras, paneles solares, etc.

Terminaciones

Cuando todos los pasos previos están listos, llega la fase en donde se empiezan a pulir todos los detalles finales como la pintura de todas las paredes del edificio, la instalación de puertas, marcos de las ventanas, revestimientos de suelos, encimeras, armarios, electrodomésticos, espejos, luces, grifos, duchas y todos los toques finales para finalizar el proyecto. Esto es en general lo que vemos y revisamos luego al momento de la entrega del departamento.

Recepción final por parte de la municipalidad.

El último trámite en este proceso es la recepción final o la recepción definitiva, en donde básicamente el edificio es “aceptado” por la municipalidad. En este paso, la Dirección de Obras reconoce la obra como una edificación y luego de esto, una vez se aprueba la solicitud, la obra queda en cumplimiento de la normativa.

En este momento se revisa que todo lo que se haya presentado a la municipalidad en un principio se haya cumplido y no se haya construido algo distinto a lo aprobado. Una vez lista la recepción final, pueden comenzar a entregarse las unidades a sus nuevos propietarios y, en cuanto a la venta, comienza la etapa de venta con “entrega inmediata”.

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